W dniu 2 lutego 2021 r. opublikowana została ustawa z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (dalej: „Ustawa”)[1]. Jej głównym celem jest zwiększenie skali działalności inwestycyjnej poprzez zapewnienie inwestorom większego dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym oraz zniesienie części barier procesu inwestycyjno-budowlanego. Wprowadzone zmiany mają w ten sposób zapewnić zwiększenie dostępności mieszkań. Przepisy Ustawy wejdą życie z dniem 1 kwietnia 2021 r.

Główne założenia ustawy

Zwiększenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym ma nastąpić poprzez większe wykorzystanie możliwości inwestycyjnych zasobu nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, zwłaszcza gminnych zasobów nieruchomości.

Ustawa przewiduje w tym celu mechanizm, zgodnie z którym część ceny nieruchomości gruntowych zbywanych inwestorom przez gminy lub Krajowy Zasób Nieruchomości (za pośrednictwem gmin) będzie mogła być rozliczana w cenie lokali lub budynków przekazywanych następnie przez inwestorów gminie, od której nabyli nieruchomość gruntową (rozliczenie w ramach „lokalu za grunt”). Lokale przekazane gminie w celu rozliczenia ceny nieruchomości gruntowej mogą pochodzić z inwestycji realizowanej z wykorzystaniem nabytej od gminy nieruchomości gruntowej, częściowo z tej inwestycji oraz z innego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego inwestora lub całkowicie z innego przedsięwzięcia.

Lokale te będą mogły być wykorzystane przez gminę na najem socjalny lub na cele związane z działalnością użyteczności publicznej np. na obiekty kulturalne, edukacyjne, opieki zdrowotnej. Natomiast lokale lub budynki objęte inwestycją, a nieprzekazywane gminie, będą mogły być gospodarowane przez inwestora w dowolny sposób, w tym sprzedawane lub wynajmowane na zasadach komercyjnych.

Ustawa szczegółowo określa zasady zbywania nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości, w tym zasady kwalifikowania nieruchomości do zbycia w drodze przetargu, zasady rozliczenia „lokal za grunt”, sposób postępowania z lokalami lub budynkami przekazanymi gminie przez nabywcę nieruchomości, których cenę rozliczono w cenie zbywanych nieruchomości, a także sposób monitorowania efektów funkcjonowania mechanizmu „lokal za grunt”. Ponadto, Ustawa umożliwia samorządom ubieganie się o grant na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych towarzyszących budownictwu mieszkaniowemu, obejmujących tworzenie niezbędnej komunalnej infrastruktury technicznej i społecznej, w przypadku łączenia takich przedsięwzięć z inwestycjami realizowanymi na nieruchomościach zbytych z rozliczeniem „lokal za grunt” lub innymi inwestycjami mieszkaniowymi.

Procedura zbycia nieruchomości

1. Uchwała rady gminy

O zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” rozstrzygać będzie rada gminy w drodze uchwały, do której załączany  będzie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Uchwała taka powinna odzwierciedlać minimalny standard w zakresie lokali lub budynków, które mają jej zostać przekazane przez nabywcę nieruchomości, a których cena ma zostać zaliczona na poczet części ceny zbywanej nieruchomości. Uchwała musi więc określać przeznaczenie i minimalny standard, wymagania w zakresie lokalizacji tych lokali lub budynków, cenę w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej oraz termin przekazania zasobu. Ustawa określa szczegółowe zasady w zakresie każdego z tych wymogów. Jeżeli przekazywane gminie lokale pochodzą z wyłącznie z innego przedsięwzięcia niż inwestycja z wykorzystaniem nabytej od gminy nieruchomości, uchwała może wskazywać dodatkowe wymogi dotyczące ich lokalizacji, w szczególności dotyczące odległości od budynków użyteczności publicznej, w tym budynków wykorzystywanych na potrzeby oświaty, wychowania lub opieki zdrowotnej, oraz dostępu do środków transportu publicznego.

2. Przetarg i umowa sprzedaży nieruchomości

Zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z częściowym rozliczeniem jej ceny ceną lokali lub budynków następuje w drodze przetargu pisemnego nieograniczonego. Co do zasady mają tu zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[2]. Ustawa wprowadza przy tym kilka odrębności m.in. w zakresie wszczęcia procedury przetargowej, treści ogłoszenia o przetargu oraz oferty inwestora.

Poza elementami istotnymi dla każdej umowy sprzedaży nieruchomości, umowa ta musi zawierać postanowienia w zakresie inwestycji (w tym terminu jej zakończenia), ceny uzyskanej w wyniku przetargu oraz rozliczenia „lokal za grunt”. W zakresie rozliczenia „lokal za grunt” umowa powinna zawierać zobowiązanie inwestora do przekazania na własność gminie lokali lub budynków oraz cenę lokali lub budynków, które inwestor zobowiązuje się przekazać gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”.

Zapłacie pieniężnej podlega różnica między ceną nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu a ceną lokali lub budynków, które inwestor zobowiązał się w umowie przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”.

Przekazywanie lokali gminie

Przekazywane przez inwestora lokale co do zasady muszą być wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Warunek ten nie dotyczy jedynie roszczenia o opłatę przekształceniową, o której mowa w ustawie dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Muszą ponadto odpowiadać liczbie oraz powierzchni użytkowej, standardowi i lokalizacji zgodnym ze złożoną w procedurze przetargowej ofertą nabycia nieruchomości. Lokale lub budynki powinny zostać przekazane w terminie określonym w ogłoszeniu o przetargu. W przypadku ich nieprzekazania, inwestor zobowiązany będzie do zapłaty sumy stanowiącą 150% ceny lokali lub budynków, które zobowiązał się przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”.

Gmina, poza przekazaniem lokali do gminnego zasobu mieszkaniowego i przeznaczeniu ich tym samym na najem socjalny, może również podjąć decyzję o wniesieniu lokali lub budynków do spółki gminnej lub spółki Skarbu Państwa w celu realizacji zadań na rzecz lokalnej wspólnoty. W przypadku gdy jako wkład niepieniężny do spółki są wnoszone będą lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne, gmina musi zawrzeć ze spółką umowę, w której określone zostaną zasady najmu i kryteria pierwszeństwa w dostępie do mieszkań, umożliwiające włączenie instrumentu „lokal za grunt” w inne działania składające się na realizację pakietu „Mieszkanie+”.

Ocena wprowadzanych ustawą rozwiązań

Instrument rozliczenia „lokal za grunt” wprowadzany Ustawą może okazać się skutecznym środkiem sprzyjającym inwestycjom, a także zwiększającym gminny zasób mieszkaniowy oraz ilość lokali przeznaczanych na cele użyteczności publicznej. Kluczowe jest jednak wyważenie relacji między interesami i potrzebami samej gminy, w tym jej potrzebą gospodarnego zarządzania majątkiem publicznym przy uwzględnieniu specyfiki danej nieruchomości, a interesami inwestorów, z uwzględnieniem uwarunkowań działalności inwestycyjnej i lokalnego rynku nieruchomości. Szczególnie istotny w tym kontekście jest etap ustalania oczekiwań gminy względem lokali przekazywanych jej w przyszłości przez inwestora. Zbyt wysokie lub szczegółowe wymagania stawiane inwestorom mogą bowiem spowodować brak zainteresowania ofertą z powodu nieopłacalności i braku możliwości sprostania tym oczekiwaniom.

[1] Dz. U z 2021 r., poz. 223

[2]   Dz.U. z 2020 r. poz. 1990