Nie najlepsza kondycja finansowa właścicieli nieruchomości oraz prowadzone wobec nich postępowania egzekucyjne mogą prowadzić do zajęcia i sprzedaży posiadanych przez nich nieruchomości w celu zaspokojenia wierzycieli. Niejednokrotnie nieruchomości te są przedmiotami umów najmu lub dzierżawy, przykładowo na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wygląda sytuacja najemców lub dzierżawców w przypadku zajęcia lub sprzedaży nieruchomości przez komornika?

Uprawnienia zarządcy nieruchomości w toku postępowania

Zajęcie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, jak również ustanowienie zarządcy nieruchomości nie prowadzi do wygaśnięcia stosunku najmu lub dzierżawy. Trwają one nieprzerwanie pomimo toczącego się postępowania.

Zasadą jest, że zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. W przypadku gdy sąd uzna, iż dłużnik nie może zapewnić prawidłowego sprawowania zarządu, sąd odejmie mu ten zarząd i ustanowi innego zarządcę. W obu przypadkach stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego („k.p.c.”) o zarządcy.

Zarządca zajętej nieruchomości ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Oznacza to, iż zarządca uprawniony jest między innymi do pobierania czynszu od najemcy lub dzierżawcy.

Zarządca może wypowiadać obowiązujące umowy oraz zawierać nowe na czas przyjęty przez zwyczaj, przy czym do wydzierżawiania nieruchomości przez zarządcę wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu (art. 936 k.c.). Rozwiązanie umów dzierżawy lub najmu przez zarządcę może nastąpić „z zachowaniem obowiązujących przepisów”, co w praktyce oznacza konieczność stosowania postanowień umów oraz przepisów prawa, w tym przepisów kodeksu cywilnego („k.c.”). W konsekwencji zarządcę będą wiązać okresy lub przesłanki przewidziane w umowie zawartej z najemcą lub dzierżawcą, a w zakresie nieuregulowanym w treści umowy – właściwe przepisy regulujące te kwestie (np. art. 673 k.c., 704 k.c.).

Co istotne, stosownie do art. 929 § 1¹ k.c. pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Przepis ten należy wziąć zatem pod uwagę w toku negocjacji dotyczących postanowień umownych dotyczących częstotliwości zapłaty czynszu. Warto w tym przypadku bowiem rozważyć zobowiązanie się do płatności za okresy krótsze niż wskazane powyżej lub ustanowienie stosownych zabezpieczeń na wypadek roszczeń z tytułu uiszczonego z góry czynszu.

Uprawnienia nabywcy nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości w wyniku egzekucji, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej (art. 1002 k.p.c.). Oznacza to, iż stosunki te nieprzerwanie trwają – z tym zastrzeżeniem, że ze wskazaną powyżej chwilą dochodzi do przekształcenia podmiotowego polegającego na zajęciu miejsca wynajmującego (wydzierżawiającego) przez nowego nabywcę, który odtąd związany jest postanowieniami dotychczas obowiązującej umowy. Zaistniała sytuacja nie wymaga aneksowania takiej umowy i dokonywania zmian w zakresie jej stron, choć zabieg taki nie jest wykluczony w celach porządkujących. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 k.c. zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia (np. zaległych roszczeń o zapłatę czynszu lub roszczeń odszkodowawczych najemcy powstałych przed zbyciem).

W przypadku zbycia egzekucyjnego zastosowanie znajduje art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W efekcie powyższego nabywca może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony także wówczas, gdy nie zachodzą przesłanki określone w tej umowie lub gdy umowa w ogóle nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, jak również wtedy, gdy umowa zawarta na czas nieoznaczony przewiduje terminy dłuższe niż ustawowe. Uprawnienie powyższe nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 k.c.). W celu uchronienia się przed wypowiedzeniem umowy przez nowego nabywcę, najemca powinien zatem rozważyć zawarcie umowy najmu w powyżej wskazanej formie. Efekt ochronny można uzyskać również poprzez wpisanie najmu do księgi wieczystej (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Powyższe reguły stosuje się również odpowiednio do umów dzierżawy (art. 694 k.c.).

Dodatkowo, szczególna regulacja przewidziana została w stosunku do umów najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata. W takim przypadku nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

***

Zajęcie nieruchomości lub jej sprzedaż nie zawsze będzie zatem skutkować szczególnie negatywnymi konsekwencjami dla dzierżawcy lub najemcy. Na etapie negocjowania i zawierania umowy warto mieć jednak na uwadze powyższe zasady, zwłaszcza w razie wiedzy o nie najlepszej sytuacji finansowej wynajmującego lub wydzierżawiającego nieruchomość.